Kiracı tahliye davası, kiraya verenin mevzuatta öngörülen sebeplerden birine dayanarak kiracının kiralananı tahliye etmesini talep ettiği hukuki yoldur. Bu sebepler; kira ilişkisinin en az on yıl sürmüş olması, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, kiralananda esaslı tadilat yapılmasının zorunlu olması, yazılı tahliye taahhüdünün yerine getirilmemesi, kira dönemi içinde gönderilen iki haklı ihtar, temerrüt nedeniyle başlatılan icra takibinde kira bedelinin ödenmemesi, kiracı veya eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturabileceği başka bir taşınmazının bulunması, önemli sebeplerin varlığı ve kiracının iflas etmesidir. Dava, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmakta olup bazı sebepler yönünden dava öncesinde noter üzerinden ihtarname düzenlenmesi veya icra takibi yapılması zorunludur. Süreç, tahliye sebebi, dosya kapsamı ve mahkemenin iş yoğunluğuna bağlı olarak ortalama altı ay ile bir buçuk yıl içerisinde sonuçlanmakta, kesinleşen karar icra müdürlüğü aracılığıyla infaz edilmektedir.
Kiracı Tahliye Davası Şartları
Kiracı Tahliye Davası Şartları
Kiracının tahliye davası şartları, Türk Borçlar Kanunu nezdinde hükme bağlanmıştır. Kiracının tahliye edilebilmesi için bu nedenlerden birinin varlığı gerekmektedir. Aşağıda bazı nedenler detaylı şekilde sıralanmıştır:
1- Kira İlişkisinin En Az 10 Yıldır Devam Ediyor Olması:
On yıllık kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen süre ve usuller çerçevesinde, kanuni bildirim sürelerine uyularak gönderilecek ihtarname ve akabinde açılacak tahliye davası ile mümkündür. İhtar prosedürü, kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılık göstermektedir. TBK m.347 uyarınca;
Kira sözleşmesi belirli süreli ise, öncelikle sözleşmede kararlaştırılan sürenin sona ermesi ve bu tarihten itibaren on yıllık uzama süresinin dolmuş olması gerekir. Bu sürenin tamamlanmasının ardından, izleyen yıllarda kira döneminin bitiminden en az üç ay önce kiracıya ihtarname gönderilerek dönem sonunda tahliye davası açılabilecektir.
Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yıl geçmiş olmalıdır. Bu tarihten itibaren her altı aylık kira dönemi esas alınır. Altı aylık dönemin bitiminden en az üç ay önce kiracıya ihtarname gönderilmesi halinde, dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracının çıkarılması mümkündür.
2- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye:
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşi tarafından kiralanan taşınmaza duyulan gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç, Türk Borçlar Kanunu m.350’ye göre kiracının tahliyesine imkân tanıyan yasal nedenlerden biridir.
Tahliye sürecinde izlenecek yöntem, kira sözleşmesinin niteliğine göre değişkenlik göstermektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, süre sona erdiğinde doğrudan tahliye davası açılabilmektedir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her altı ay, bir kira dönemi kabul edilmekte; dönemin bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı ihtar gönderilmeli ve tahliye tarihi belirtilmelidir. Bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmazsa tahliye hakkı kalmayacaktır.
İhtiyaç nedeniyle düzenlenecek ihtarnamede, kiralanan taşınmaza olan gereksinimin sebepleri ayrıntılı biçimde açıklanmalı, gerekirse aile bireylerinin durumu, taşınmazın kullanım amacı ve mevcut yaşam koşulları gibi unsurlara yer verilmelidir. Böylelikle hem ihtiyacın samimiyeti ortaya konacak hem de dava sürecinde güçlü bir ispat zemini hazırlanacaktır.
3- Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye:
“Yeni ev aldım ama kiracı çıkmıyor” sorularıyla da sıklıkla karşılaşmaktayız. Türk Borçlar Kanunu m.351 uyarınca; Yeni ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşlerinden biri kiralanan taşınmaza gerçek, samimi ve zorunlu bir şekilde ihtiyaç duyuyorsa, edinme tarihinden itibaren belirli süreler içinde işlem yaparak kiracının tahliyesini talep edebilir. Kanuna göre, taşınmazın edinildiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname gönderilmeli ve bu ihtarda tahliye talebi açıkça belirtilmelidir. Bu ihtar süresi kaçırılırsa, yeni malik bu yolla tahliye hakkını kaybedecektir.
İhtarın ardından, edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir. Alternatif olarak, yeni malik kira sözleşmesinin süresinin dolmasını bekleyebilecek; bu durumda, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekecektir.
Gönderilecek ihtarnamede, eve duyulan ihtiyacın sebepleri net bir şekilde ortaya konmalı ve ihtiyaç durumu olabildiğince somut delillerle desteklenmelidir. Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını somut olgular ışığında değerlendirecektir.
4- Kiralananda Esaslı Tadilat Yapılması Nedeniyle Tahliye:
Kiralanan taşınmazın esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi, yeniden inşa edilmesi veya yapısında köklü değişiklikler yapılması gerektiğinde, bu durum kiracının tahliyesine hukuki zemin oluşturabilmektedir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus; yapılacak işlerin gerçekten kapsamlı ve ağır nitelikte olması gerekliliğidir. Sıradan bakım, boya ya da küçük çaplı onarımlar tahliye sebebi sayılmamaktadır.
Tahliye talebi, yalnızca tadilatın kiralananın kullanımını tamamen imkansız kıldığı hallerde ileri sürülebilir. Eğer kiracı, tadilat süresince taşınmazı kullanmaya devam edebilecek durumdaysa, bu gerekçeyle tahliye istenemeyecektir.
Süreç, sözleşmenin türüne göre farklı işlemektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sürenin bitiminde açılmaktadır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her altı aylık kira dönemi dikkate alınmakta; dönemin bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı ihtar gönderilerek tahliye tarihi bildirilmekte ve bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açılması gerekmektedir. Sürelerin kaçırılması, tahliye hakkının kaybına yol açacaktır.
5- Kiracının Tahliye Taahhüdü ile Tahliyesi:
Tahliye taahhütnamesi var ama kiracı çıkmıyor ise dikkat edilmesi gereken bazı hukuki adımlar bulunmaktadır. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı kendi iradesiyle ve yazılı olarak üstlendiği beyana dayanmaktadır. Bu belge, usulüne uygun olarak düzenlenmişse, kiraya veren açısından güçlü bir tahliye sebebi oluşturacaktır. Taahhütte belirtilen tarihte kiralanan teslim edilmezse, kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurarak veya tahliye davası açarak kiracının çıkarılmasını talep edebilecektir. Kanaatimizce kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu tahliye taahhüdü ile kiracının tahliyesidir. Zira dava süreci de nispeten diğer sebeplere göre daha kısa sürmektedir.
Ancak bu yolun kullanılabilmesi için taahhütnamenin kanuni geçerlilik koşullarını taşıması zorunludur. Buna göre; belgenin yazılı olarak düzenlenmiş olması, kiracı ya da yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından imzalanması, kira konusu taşınmazın kiracıya tesliminden sonra hazırlanması ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmiş bulunması gerekir. Sayılı şartların eksikliği halinde, kiracının tahliye taahhüdü ile tahliyesi mümkün olmayacaktır.
6- İki Haklı İhtar ile Kiracının Tahliyesi:
Türk Borçlar Kanunu m.352/2’ye göre; Aynı kira yılı içinde kiracının iki farklı ay için kira ödemelerini yapmaması ve kiraya verenin bu nedenle kiracıya iki ayrı yazılı ihtar çekmesi, tahliye için hukuki bir dayanak oluşturacaktır. Ödemelerin ihtarın tebliğinden sonra yapılmış olması tahliye hakkını ortadan kaldırmayacak olup; yeterli olan, kiracının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi ve bu durumun resmi olarak ihtarlarla bildirilmiş olmasıdır. Tahliye davası, ihtarların çekildiği kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Bu yönteme dayanarak tahliye sağlanabilmesi için ihtarların geçerliliği esastır. İhtarların yazılı olması, kira bedeli ödenmeden önce kiracıya tebliğ edilmiş olması ve yasal prosedüre uygun şekilde iletilmiş bulunması gerekir. Haklı nitelikte olmayan ihtarlar veya usulsüz tebliğ edilen ihtarlar, tahliye talebinin reddedilmesine yol açacaktır.
7- Kiracı veya Eşinin Başka Bir Taşınmazının Bulunması:
Kiracı veya eşinin başka bir taşınmazının bulunması (TBK m. 352/3)
“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
Ancak bu taşınmazın, kiracının barınma ihtiyacını karşılayacak durumda olması gerekir. Örneğin ağır hasarlı veya oturulamaz durumda bir konut bu kapsamda değerlendirilmez.
8- Önemli Sebeplerin Varlığı Halinde Tahliye:
Kiracı veya kiraya veren açısından kira ilişkisinin sürdürülmesini çekilmez hale getiren objektif ve somut durumlar, Türk Borçlar Kanunu’na göre sözleşmenin feshi için geçerli sebep oluşturabilir. Önemli sebep, tarafların kira ilişkisinden kaynaklanan yükümlülüklerini sürdüremeyecekleri ölçüde ciddi ve haklı gerekçeler içermelidir. Bu tür sebepler, mahkeme tarafından olayın koşulları ve deliller ışığında değerlendirilir.
Kiraya veren veya kiracı, sözleşmeyi önemli sebeplerden ötürü feshetmek isterse, sözleşme bitiş süresinden önce en az üç ay önceden yazılı bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirim, fesih tarihini ve fesih gerekçesini açık şekilde içermelidir.
Önemli sebepler, sadece fiziksel veya çevresel koşullar ile sınırlı değildir. Örneğin yapısal ciddi hasarlar, çevrede yaşam koşullarının aşırı bozulması, ekonomik krizler, savaş, salgın veya doğal afetler gibi olağanüstü durumlar da önemli sebep kapsamında değerlendirilebilir. Bu hallerde taraflar, sözleşme koşullarına bağlı kalmaksızın tahliye talebinde bulunabilir veya fesih işlemini gerçekleştirebileceklerdir.
Kiracı Tahliye Davası Masrafları
Kira tahliye dava masrafları, kiralananın kira bedeline göre değişkenlik göstermekle birlikte; aylık kira bedeli 30.000 TL olan taşınmaz için yargılama giderleri ortalama 9.000-9.500 TL arasındadır.
Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kira tahliye davası, kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden birine dayanarak ve usule uygun şekilde açılır. Süreç şu şekilde ilerler:
Öncelikle tahliye sebebinin tespiti yapılır. Bu sebep, Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda düzenlenmiştir (örneğin, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, esaslı tadilat, on yıllık kira süresi vb.). Bazı tahliye sebepleri için dava açmadan önce kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi veya icra takibi başlatılması zorunluluk teşkil etmektedir.
Kanunun aradığı şartlar mevcut ise hazırlanan dava dilekçesi, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde dava ikame edilmelidir. Fakat kiralananın tahliyesi davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından bu yetki kuralı kesin yetki değildir. Davalının yerleşim yeri yahut sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılması mümkündür.
Dava açıldıktan sonra, mahkeme dilekçeyi kiracıya tebliğ edecek ve taraflar dilekçe teatisi sürecini tamamlayacaktır. Duruşmalarda taraflar dinlenecek, deliller toplanacak, tahliye sebebinin ispatlanması halinde mahkeme tahliye kararı verecektir.
Kiracı Tahliyesi Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır
Kiracı tahliyesi davası, esasen davanın açıldığı şehir; mahkeme yoğunluğuna göre değişkenlik göstermektedir. Zira İstanbul’da açılan bir dava süresi ile Çanakkale’de açılan dava süresi farklılık gösterecektir. O halde, ilk derece mahkemesinin, tahliye sebebi, dosya kapsamı ve mahkemenin iş yoğunluğuna bağlı olarak ortalama altı ay ile bir buçuk yıl içerisinde sonuçlanabildiğini söylemek mümkündür.
Tahliye Kararı Sonrası Süreç
Tahliye davasında mahkeme lehine karar verdiğinde, süreç icra takibi ile devam edecektir. Kiracı, tebliğden itibaren belirli bir süre sonra taşınmazı tahliye etmelidir. Taşınmaz boşaltılmazsa, icra müdürlüğü kolluk kuvvetlerinden yararlanarak zorla tahliye işlemini gerçekleştirir. Tahliye sırasında oluşan masraflar, ilk olarak alacaklıdan tahsil edilse de alacaklı, sonrasında borçludan tahsil edebilecektir.
Sözleşme Yok ve Kiracı Evden Çıkmıyorsa Ne Olur?
Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu uyarınca muhakkak yazılı olmak zorunda değildir. Zira uygulamada da sözlü bir şekilde anlaşan ev sahibi ve kiracı örnekleri ile de karşılaşmaktayız. Yazılı kira sözleşmesi bulunmayan kiracılar da Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen tahliye sebeplerinden biri mevcutsa tahliye edilebilmektedir. Sözlü olarak yapılan kira anlaşmaları da hukuken geçerli sayıldığından, yazılı sözleşmeler için öngörülen tahliye gerekçeleri sözlü anlaşmalar açısından da uygulanacaktır.
O halde, sözleşmesi olmayan kiracının da tahliye edilebilmesi için tıpkı yazılı kira sözleşmesi bulunan kiracı gibi geçerli bir tahliye nedeni bulunmalı ve ilgili prosedürler burada da işletilmelidir. Özetle, yazılı sözleşmenin olmaması; kiracının tahliye edilemeyeceği anlamına gelmemekte, tüm prosedürler sözlü anlaşmalarda da yerine getirilmelidir.
Kiraya Verenin Ölümü Halinde Tahliye Olur Mu?
Kiraya verenin ölümü, Türk Borçlar Kanunu özelinde bir tahliye sebebi olmamakla birlikte; kira sözleşmesi, kiraya verenin mirasçılarına geçecek ve kira ilişkisi mirasçılar ile kiracı arasında devam edecektir. Kiracı, kira sözleşmesinde belirlenen hak ve yükümlülüklerini aynen sürdürerek kiralananda oturmaya devam edebilecektir. Ev sahibinin vefatı, kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesi veya kiracının tahliyesi için geçerli bir gerekçe oluşturmayacaktır. Dolayısıyla, mirasçılar, kiracının sözleşme kapsamındaki haklarını ihlal etmeden kira ilişkisini devralmak zorundadır.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kirasını düzenli ödeyen bir kiracı, kira bedelini aksatmasa dahi yukarıda sayılan unsurların varlığı halinde tahliye edilebilir. Örneğin, kiracı önceden yazılı olarak tahliye taahhüdünde bulunmuşsa, kiraya veren veya yakınları taşınmaza gerçek ve zorunlu ihtiyaç duyuyorsa, kira ilişkisi 10 yıl gibi uzun bir süreyi doldurmuşsa veya kiracı komşularını rahatsız ediyorsa ya da taşınmaza zarar veriyorsa tahliye söz konusu olabilir. Bu durumlarda, düzenli kira ödemesi kiracının tahliyesine engel teşkil etmeyecektir.
Dolayısıyla, kira ödemelerinin düzenli yapılması, kiracının diğer hukuki ve sosyal yükümlülüklerini ihlal etmesini engellemeyecektir. Komşulara rahatsızlık vermek, taşınmaza zarar vermek gibi önemli ihlaller de kanunda öngörülen tahliye gerekçeleri arasında yer almakta ve kiracı, bu gerekçeler doğrultusunda yasal süreç işletilerek evden çıkarılabilecektir.
Ev Sahibinin Başka Bir Evi Varsa Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kiraya verenin başka bir taşınmazının bulunması, taşınmaz ihtiyacının her zaman samimi ve geçerli olduğu anlamına gelmeyecektir. Mahkeme, kiraya verenin ev ihtiyacının gerçekten zorunlu ve samimi olup olmadığını somut deliller ışığında değerlendirir. Örneğin, kiraya verenin aynı ilçe sınırları içinde kullanılabilir başka bir evi varsa, bu durum ihtiyacın gerçekliğini zayıflatabilecek ve tahliye talebinin reddine yol açabilecektir.
Dolayısıyla, taşınmaz ihtiyacına dayalı tahliye taleplerinde sadece ev sahibi veya yakınlarının başka bir evi olması değil, ihtiyacın zorunlu, samimi ve objektif olarak gerekçelendirilmiş olması esastır. Mahkeme, bu koşulları göz önünde bulundurarak kiracının tahliyesine karar verecek yahut davayı reddedecektir.
Tahliye Davası Devam Ederken Kiracının Evi Boşaltması Halinde Ne Olur?
Tahliye davası devam ederken kiracı evi kendi isteğiyle boşaltırsa, dava konusuz hale gelir. Çünkü davanın temel amacı olan taşınmazın tahliyesi gerçekleşmiş olacaktır. Bu durumda kiraya verenin tahliye talebi yönünden dava süreci sona erer; dava masrafları ve vekalet ücreti gibi hususlar ise mahkemenin takdirine veya taraflar arasındaki anlaşmaya göre netlik kazanacaktır.
Sonuç
Kiracı tahliye davası, kiraya verenin kanunda öngörülen geçerli sebepler çerçevesinde kiracıyı taşınmazdan çıkarmasına imkan veren bir dava türüdür. Bu süreçte, kiracının kira ödemeleri, tahliye gerekçeleri ve usulüne uygun olarak gönderilen ihtarların varlığı belirleyici olmaktadır. Tahliye davası, kiraya verene taşınmazı kullanım hakkını geri kazandırırken, kiracının hukuki güvenliğini de gözetmektedir. Sonuç olarak, tahliye davası, taraflar arasında dengeli bir çözüm sağlamak ve taşınmazın mülkiyet ve kullanım haklarının korunmasını temin etmek amacıyla başvurulan etkili bir hukuki mekanizmadır.